Comment se calcule l'imposition d'une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière réalisée par un particulier lors de la revente d'un bien (hors résidence principale) est soumise à deux prélèvements distincts, calculés sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais d'achat et des travaux : l'impôt sur le revenu, à un taux forfaitaire de 19 %, et les prélèvements sociaux, à 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % avant tout abattement. Ces deux prélèvements bénéficient chacun d'un abattement pour durée de détention, mais selon des rythmes très différents — c'est la particularité la plus structurante de cette fiscalité, et la principale source de confusion pour les vendeurs.
L'abattement applicable à l'impôt sur le revenu atteint 100 % (exonération totale) après 22 ans de détention : 0 % avant la 6ᵉ année, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, et 4 % supplémentaires la 22ᵉ année. L'abattement applicable aux prélèvements sociaux, lui, ne devient total qu'après 30 ans : 0 % avant la 6ᵉ année, 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année — un rythme d'abord plus lent, qui s'accélère nettement dans les dernières années. Résultat concret : entre 22 et 30 ans de détention, un vendeur ne paie plus d'impôt sur le revenu sur sa plus-value, mais reste redevable de prélèvements sociaux.
La taxe sur les plus-values élevées : un troisième prélèvement méconnu
Au-delà de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, une taxe additionnelle (article 1609 nonies G du Code général des impôts) s'applique aux plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu (donc après abattement pour durée de détention) dépassant 50 000 €. Son taux est progressif par tranches, de 2 % entre 50 000 € et 100 000 € à 6 % au-delà de 260 000 €, avec un mécanisme de lissage à chaque changement de palier pour éviter des sauts brutaux — à l'exception notable du seuil d'entrée à 50 000 € lui-même, où un léger effet de seuil subsiste dans le texte de loi. Cette taxe, souvent oubliée dans les estimations rapides, peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires sur une plus-value importante.
Cette taxe ne concerne que les biens bâtis : les terrains à bâtir en sont explicitement exclus, et suivent un régime de plus-value distinct. Elle s'ajoute purement et simplement à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux déjà calculés, sans interaction avec leurs propres abattements respectifs.
La résidence principale : l'exonération la plus large, sans condition de durée
Contrairement à tous les autres cas, la vente de la résidence principale échappe entièrement à ce mécanisme d'abattement progressif : elle est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention du bien — y compris si la revente intervient quelques mois seulement après l'achat. La seule condition est que le bien constitue effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente, sous un délai raisonnable si le logement a été libéré avant la signature). C'est pourquoi ce calculateur place cette case à cocher en tête du formulaire : elle rend tout le reste du calcul sans objet.
Exemple concret : pour un bien secondaire acheté 150 000 € (frais et travaux inclus pour 15 000 €) et revendu 300 000 € après 10 ans de détention, la plus-value brute s'élève à 135 000 €. Avec un abattement IR de 30 % et un abattement prélèvements sociaux de 8,25 % à ce stade, l'impôt sur le revenu s'élève à environ 17 955 €, les prélèvements sociaux à environ 21 304 €, et la taxe sur les plus-values élevées à 1 890 € (la plus-value imposable à l'IR, 94 500 €, dépassant le seuil de 50 000 €) — soit un total d'environ 41 149 € de prélèvements, pour un net après impôt d'environ 93 851 €.
Sources : barème des abattements pour durée de détention et taux d'imposition recoupés sur plusieurs cabinets de gestion patrimoniale (trackstone.fr, berenfus-immobilier.fr, hagnere-patrimoine.fr) ; barème de la taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) recoupé et validé par deux exemples chiffrés indépendants trouvés dans des sources spécialisées — juillet 2026, impots.gouv.fr et legifrance.gouv.fr bloquant l'accès automatisé. Détail danssrc/data/baremes-plus-value-2026.ts.
Questions fréquentes
C'est une spécificité voulue par le législateur depuis la réforme de 2014 : l'abattement pour durée de détention progresse à des rythmes différents selon qu'il s'applique à l'impôt sur le revenu (exonération totale à 22 ans) ou aux prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans seulement). Entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu sur votre plus-value, mais vous restez redevable de prélèvements sociaux, à un taux d'abattement qui accélère à partir de la 23ᵉ année.
Oui, c'est l'une des exonérations les plus favorables du dispositif : la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans aucune condition de durée de détention, à la seule condition que le bien soit effectivement votre résidence principale au moment de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente, sous certains délais raisonnables).
La loi prévoit un mécanisme de lissage à chaque palier de taux (60 000 €, 110 000 €, 160 000 €, 210 000 €, 260 000 €) pour éviter les sauts brutaux d'un palier à l'autre. En revanche, le seuil d'entrée à 50 000 € lui-même n'est pas lissé : une plus-value imposable de 50 000 € pile ne paie aucune surtaxe, tandis qu'une plus-value de 50 001 € commence déjà à en payer une, de l'ordre de plusieurs centaines d'euros. C'est un effet de seuil réel, propre au texte de loi, pas une approximation de ce calculateur.
Oui, c'est recommandé : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value peut être majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement), soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d'achat si vous ne conservez pas les justificatifs. Ce calculateur regroupe ces frais, ainsi que d'éventuels travaux, dans un seul champ « frais et travaux » que vous ajoutez au prix d'achat.
Oui, sous condition : si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être ajouté au titre des travaux, sans avoir à produire de factures, en remplacement de la déduction des travaux réels. Cette option est à comparer avec la déduction des travaux réels si vous disposez des factures, l'une ou l'autre pouvant être plus avantageuse selon les montants effectivement dépensés.
Non, ce calculateur vise la cession de biens immobiliers bâtis (résidence principale, secondaire, locatif). Les terrains à bâtir suivent des règles de plus-value différentes, et la taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) ne s'applique d'ailleurs pas à leur cession.