De quoi sont composés les frais de notaire en 2026 ?
Malgré leur nom, les « frais de notaire » ne rémunèrent que très partiellement le notaire lui-même : l'essentiel de la somme versée à la signature de l'acte authentique est en réalité constitué de taxes reversées à l'État et aux collectivités locales. Sur 100 € de frais de notaire dans l'ancien, environ 80 € correspondent aux droits de mutation (une taxe départementale et communale), 10 % aux émoluments réels du notaire (sa rémunération, encadrée par un barème national), et le solde à la contribution de sécurité immobilière et aux débours (frais réels avancés pour le compte de l'acheteur). C'est pourquoi le terme plus exact de « frais d'acquisition » est aujourd'hui privilégié par les professionnels.
Les émoluments du notaire suivent un barème national fixé par décret (article A444-91 du Code de commerce), identique pour toute vente immobilière quel que soit le département : un taux dégressif par tranche de prix, de 3,87 % sur les 6 500 premiers euros à 0,799 % au-delà de 60 000 €, majoré de 20 % de TVA. Ce barème est révisé tous les deux ans ; celui en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2026 abaisse légèrement les émoluments par rapport au barème précédent (taux de résultat moyen visé de 26,13 %, contre 27,6 % auparavant).
Ancien ou neuf : un écart de 5 points de pourcentage
La différence entre les frais de notaire dans l'ancien (7 % à 8 % du prix) et dans le neuf (2 % à 3 %) ne vient pas du travail du notaire — les émoluments suivent le même barème dans les deux cas — mais de la fiscalité applicable à la transaction. Un bien ancien est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), une taxe départementale et communale qui représente à elle seule 5,81 % à 6,32 % du prix selon le département. Un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), déjà soumis à la TVA immobilière lors de la vente par le promoteur, bénéficie en contrepartie d'une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % — pour éviter une double imposition sur la même transaction.
Depuis l'article 116 de la loi de finances pour 2025, les départements peuvent relever leur part de DMTO de 0,5 point supplémentaire (de 4,50 % à 5,00 %), portant le taux total de 5,81 % à 6,32 %, pour les actes signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. Début 2026, la grande majorité des départements (environ 88 sur 101) ont voté cette majoration. Un primo-accédant achetant sa résidence principale reste toutefois exempté de cette hausse dans tous les départements, quel que soit le taux appliqué aux autres acquéreurs — un avantage à vérifier systématiquement si vous achetez pour la première fois.
Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et les débours ne sont jamais négociables : ce sont des taxes et des remboursements de frais réels, fixés par la loi. Seuls les émoluments du notaire — une petite partie du total dans l'ancien — peuvent faire l'objet d'une remise, depuis la loi Macron de 2015 : jusqu'à 20 % de réduction, mais uniquement sur la fraction du prix qui dépasse 100 000 €. Pour un bien à 300 000 €, seule la part au-delà de ce seuil (200 000 €) est concernée par une éventuelle remise, ce qui limite mécaniquement son impact sur le total des frais. Cette remise reste à la discrétion de chaque étude notariale : elle n'est ni automatique, ni garantie, et se négocie généralement pour les transactions de montant élevé.
Exemple concret : pour l'achat d'un bien ancien à 200 000 € dans un département au taux DMTO standard (5,81 %), les frais de notaire s'élèvent à environ 15 000 € (émoluments TTC 2 394 €, DMTO 11 620 €, CSI 200 €, débours estimés 800 €), soit un taux effectif proche de 7,5 %. Le même bien acheté neuf en VEFA ne générerait qu'environ 4 800 € de frais (taxe de publicité foncière réduite à 1 430 € au lieu du DMTO), soit un taux effectif d'environ 2,4 % — plus de trois fois moins.
Sources : barème des émoluments (arrêté du 25 février 2026), taux de DMTO et taxe de publicité foncière réduite recoupés sur plusieurs cabinets notariaux et courtiers (pretto.fr, tantiem.com, mesfraisnotaire.fr, calculons.fr, l-expert-comptable.com) — juillet 2026. La liste exhaustive des départements au taux DMTO majoré n'a pas pu être confirmée sur une source officielle directe (accès bloqué) ; les sources secondaires divergent sur 1-2 cas limites, d'où le choix de laisser le taux DMTO personnalisable plutôt que présélectionné par département. Détail danssrc/data/baremes-notaire-2026.ts.
Questions fréquentes
Ce ne sont pas les émoluments du notaire qui changent (ils suivent le même barème national dans les deux cas), mais les droits d'enregistrement : l'ancien est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO, environ 5,8 % à 6,3 % du prix), tandis que le neuf, déjà soumis à la TVA immobilière, bénéficie d'une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. C'est cet écart de taxation, et non le travail du notaire, qui explique la différence entre 7-8 % dans l'ancien et 2-3 % dans le neuf.
Non. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont systématiquement exclus de la majoration départementale, quel que soit leur département : ils conservent le taux plancher de 5,81 %, même là où le taux majoré de 6,32 % s'applique aux autres acquéreurs (résidence secondaire, investissement locatif).
Une majorité de départements (environ 88 sur 101) ont voté la hausse et appliquent 6,32 % depuis 2025. Les sources publiques consultées pour ce calculateur ne concordent pas parfaitement sur la liste complète des départements restés au taux plancher (5,81 %, avec un ou deux cas particuliers à 5,09 %) : vérifiez le taux exact de votre département auprès de votre notaire ou sur impots.gouv.fr avant de finaliser votre budget.
Partiellement. Depuis la loi Macron de 2015, un notaire peut consentir une remise sur ses émoluments, mais seulement sur la part du prix dépassant 100 000 €, et dans la limite de 20 %. Cette remise ne porte donc que sur une fraction des frais totaux (les droits de mutation, la CSI et les débours ne sont jamais négociables, ce sont des taxes et des frais réels) et n'est jamais automatique : elle dépend de la politique commerciale de l'étude notariale.
Les débours sont le remboursement de frais réels avancés par le notaire (extraits cadastraux, état hypothécaire, état daté du syndic pour une copropriété, formalités de publication...) : leur montant varie donc selon la complexité du dossier. Ce calculateur retient un forfait indicatif de 800 €, mais vous pouvez l'ajuster librement — les sources consultées citent une fourchette allant de 400 € à 1 600 € selon les cas.
Sauf accord contraire explicite entre les parties, les frais de notaire (aussi appelés « frais d'acquisition ») sont intégralement à la charge de l'acheteur. Le vendeur, lui, peut avoir à supporter d'autres frais (diagnostics techniques, mainlevée d'hypothèque si le bien était encore grevé d'un prêt).
Non. Les frais d'agence, lorsqu'ils sont à la charge de l'acheteur, s'ajoutent séparément au prix net vendeur et ne font pas partie des frais de notaire. Si le prix affiché par l'agence est un prix « FAI » (frais d'agence inclus), vérifiez auprès du notaire quelle base (prix net vendeur ou prix FAI) sert à calculer les droits de mutation — c'est en général le prix net vendeur.