Trois rendements, trois niveaux de réalisme
Parler de « rendement locatif » sans préciser lequel des trois mène à des comparaisons trompeuses entre biens. Le rendement brut, le plus simple et le plus souvent cité dans les annonces immobilières, rapporte le loyer annuel hors charges au prix d'achat, sans tenir compte d'aucune dépense ni d'aucune vacance locative : il donne un ordre de grandeur rapide, mais surestime systématiquement la rentabilité réelle. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion éventuels, et intègre un taux de vacance locative réaliste (les périodes sans locataire, pendant lesquelles aucun loyer n'est perçu). Le rendement net-net, enfin, déduit également l'impôt sur les revenus locatifs (impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux) : c'est le seul des trois qui reflète ce qui reste réellement dans votre poche après toutes les charges et taxes.
L'écart entre ces trois indicateurs peut être considérable : un bien affichant 6 % de rendement brut peut ne dégager que 4 % de rendement net une fois les charges déduites, et à peine 2,5 % de rendement net-net après impôt pour un propriétaire fortement imposé. C'est pourquoi ce calculateur affiche systématiquement les trois niveaux : ils ne sont pas redondants, ils répondent à des questions différentes — le rendement brut pour un premier tri rapide entre plusieurs annonces, le rendement net pour comparer des biens aux charges différentes, le rendement net-net pour évaluer l'impact réel de votre propre situation fiscale sur la rentabilité.
Location nue ou meublée (LMNP) : deux régimes fiscaux, deux logiques
Le choix entre location nue et location meublée n'est pas qu'une question de mobilier : il détermine le régime fiscal applicable à vos loyers. La location nue relève des revenus fonciers, avec un régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts (sous 15 000 € de revenus annuels), sans possibilité de déduire de charges réelles supplémentaires dans ce régime simplifié. La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime micro-BIC nettement plus généreux : un abattement de 50 %, sous 77 700 € de revenus annuels (83 600 € annoncés pour les revenus 2026). Cet écart d'abattement explique largement pourquoi la location meublée est souvent présentée comme fiscalement plus avantageuse, à loyer et charges identiques.
Une nuance récente et peu connue vient toutefois nuancer cet avantage : depuis la hausse de la CSG actée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée (BIC) sont désormais soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers de location nue, restés stables. L'écart reste toutefois largement à l'avantage du LMNP dans la plupart des cas, l'abattement de 50 % pesant bien plus lourd dans le calcul final que ces 1,4 point de prélèvements sociaux supplémentaires.
Ce que ce calculateur ne modélise pas
Au-delà des seuils de 15 000 € et 77 700 € qui font basculer hors des régimes micro, ce simulateur ne modélise pas le régime réel d'imposition, qui permet de déduire les charges effectivement engagées (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion réels) et, en LMNP, d'amortir comptablement la valeur du bien et du mobilier — un mécanisme qui peut réduire l'imposition à quasiment zéro pendant plusieurs années pour un investissement récent, au prix d'une comptabilité plus complexe. Le choix entre micro et réel dépend de paramètres propres à chaque dossier qu'un simulateur générique ne peut pas fiabiliser : au-delà d'un rendement approximatif, l'avis d'un comptable spécialisé reste recommandé, en particulier en LMNP.
Exemple concret : pour un bien acheté 150 000 €, loué 700 € par mois hors charges, avec 300 € de charges non récupérables, 800 € de taxe foncière, 150 € d'assurance par an et un taux de vacance locative de 5 %, le rendement brut ressort à 5,6 %. Une fois les charges et la vacance déduites, le rendement net tombe à environ 4,5 %. En location nue au régime micro-foncier avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, le rendement net-net après impôt s'établit à environ 2,7 %.
Sources : seuils et abattements des régimes micro-foncier et micro-BIC, taux de prélèvements sociaux 2026 recoupés sur plusieurs cabinets de gestion locative et portails spécialisés LMNP (smartloc.fr, trackstone.fr, jedeclaremonmeuble.com, hagnere-patrimoine.fr) — juillet 2026, impots.gouv.fr bloquant l'accès automatisé. Détail dans src/data/baremes-locatif-2026.ts.
Questions fréquentes
Parce qu'il ignore tout ce qui réduit réellement l'argent qui reste dans votre poche : charges non récupérables, taxe foncière, assurance, frais de gestion, et vacance locative (les périodes sans locataire). Deux biens au même rendement brut peuvent avoir des rentabilités nettes très différentes selon leurs charges de copropriété ou leur taxe foncière locale — c'est pourquoi le rendement brut ne doit servir qu'à un premier tri rapide entre plusieurs biens, jamais à une décision d'investissement.
Le micro-foncier s'applique à la location nue (non meublée) : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sous réserve de rester sous 15 000 € de revenus fonciers annuels. Le micro-BIC s'applique à la location meublée (LMNP, loueur en meublé non professionnel) : abattement de 50 %, sous réserve de rester sous 77 700 € de revenus locatifs annuels (83 600 € annoncés pour les revenus 2026 déclarés en 2027). L'abattement plus généreux du LMNP explique pourquoi la location meublée est souvent présentée comme fiscalement plus avantageuse, à loyer et charges identiques.
C'est une distinction récente et peu intuitive : depuis la hausse de la CSG actée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus fonciers de location nue restent taxés à 17,2 % de prélèvements sociaux, tandis que les revenus de location meublée (relevant des BIC) passent à 18,6 %. Ce calculateur applique le taux correspondant au régime que vous sélectionnez.
Non. Le régime réel, qui permet de déduire les charges effectivement engagées (et, en LMNP, d'amortir la valeur du bien et du mobilier), devient souvent plus avantageux que le micro-BIC ou le micro-foncier au-delà d'un certain niveau de charges ou pour un bien récent avec un prix d'achat élevé. Son calcul dépend de paramètres propres à chaque dossier (durée d'amortissement retenue, répartition terrain/bâti) qu'un simulateur générique ne peut pas fiabiliser : un comparatif micro/réel mérite l'avis d'un comptable spécialisé LMNP.
Cela dépend fortement du marché local et du type de bien : un studio bien situé en zone tendue peut avoir un taux de vacance quasi nul, tandis qu'un bien atypique ou mal placé peut rester vacant plusieurs mois entre deux locataires. Une fourchette de 5 % à 8 % (soit environ 3 à 4 semaines de vacance par an) est une hypothèse de départ raisonnable pour un premier calcul, à ajuster ensuite selon les données locales (délai de relocation moyen observé par les agences du secteur).
Ce calculateur ne fait pas d'hypothèse à ce sujet : à vous de choisir. Beaucoup d'investisseurs raisonnent en rendement sur le prix net vendeur, d'autres préfèrent inclure les frais de notaire et de garantie dans le montant total investi pour un calcul plus prudent. Voir le calculateur de frais de notaire pour estimer ce montant si vous souhaitez l'ajouter au prix d'achat avant de lancer ce calcul.